Velen die emigreren naar Portugal willen er iets kopen. Hier komt zoals in de meeste landen heel wat bij kijken. Zoals je wellicht weet zijn zoals overal ook in Portugal de vastgoedprijzen de laatste jaren flink gestegen en zijn er bijzonder grote regionale verschillen. Een nieuwe flat in Cascais of Estoril kan vlotjes 1 of 2 miljoen euro kosten. Maar voor 300.000 EUR kan je ergens in de buurt van Coimbra een leuk huis kopen of voor nog heel wat minder in Castelo Branco. En in de Algarve heb je zowat alle prijsklassen. Het wordt dus afhankelijk van je budget een hele zoektocht. Hierbij helpen we je graag. Maar laat je aub professioneel begeleiden… zodanig dat je geen pand koopt dat niet correct werd vergund of je ergens koopt waar er bijvoorbeeld een watertekort is!

Portugal is zo geen bijzonder groot land en er is een goede infrastructuur, dus je bent overal wel vrij snel. Maar waar je koopt zal voor iedereen anders zijn – en dan heb ik het niet enkel over het prijskaartje – het klimaat aan de Silver Coast (tussen Porto en pakweg Lissabon) kan een pak minder aangenaam zijn dan in Algarve. Wil je dichtbij een bruisende stad zijn of zoek je de rust op van het platteland? Wil je dichtbij een golfterrein zitten of heb je niets met golf? Of ben je een zeiler? Allemaal elementen die een bepalende rol kunnen spelen.

Vertrouw niet op de notaris in Portugal

Net zoals in Spanje of Italië kan je niet echt vertrouwen op de notaris bij de aankoop van vastgoed. De notaris zal niet checken of er nog uitstaande schulden zijn op het pand, en of alles netjes vergund is. Een notaris heeft in Portugal enkel een uitvoerende functie. Het is dus een absolute noodzaak je te laten bijstaan door een ervaren advocaat om later geen ellende te hebben. Uiteraard kunnen wij hiervoor zorgen.

Vertrouw zeker niet op de makelaar; die wil enkel maar verkopen en is meestal niet of weinig juridisch geschoold. Wees ook op je hoede als de makelaar je een advocaat aan de hand doet, dit is natuurlijk allemaal wel makkelijk maar opereert die advocaat voldoende onafhankelijk van de makelaar?

Je bent natuurlijk enthousiast over een pand, je bent er verliefd op na een moeizame zoektocht en dan komt een jurist het allemaal wat ingewikkeld maken. Maar toch moet je zien dat juridisch ook alles correct is!

Je advocaat moet op zijn minst nakijken:

  • dat er een correcte eigendomstitel is
  • dat de verkoper van de grond of het vastgoed wél degelijk de eigenaar is of de enige eigenaar (soms trachten bv. erfgenamen te verkopen alvorens het in hun naam geregistreerd is).
  • of alles met de nodige vergunningen werd gebouwd
  • en of er geen schulden of onbetaalde belastingen op het pand rusten!

Verder zal de voorlopige verkoopovereenkomst, die meestal niet bij de notaris getekend wordt, correct en evenwichtig moeten opgesteld zijn. Ook dit is de advocaat die dit het best kan checken!
Tot slot wordt dan de definitieve verkoopakte getekend bij de notaris (de zgn. escritura).

Reken op 3 maanden tussen de voorlopige verkoopovereenkomst en de escritura. Bij de voorlopige verkoopovereenkomst doe je normaal een aanbetaling van 10% en de rest bij de escritura.
Uiteraard kan je ook je advocaat een volmacht geven als je niet zelf in Portugal aanwezig kunt zijn bij de aankoop.

TIP. Laat je nooit verleiden tot het betalen van een som aan de makelaar “om het pand van de markt te halen”.

permanent wonen in portugal
wonen in portugal belasting

Wat is het kostenplaatje? Zoals overal wil hier ook de overheid zijn graantje meepikken bij de verkoop van onroerend goed. De totale kost zal afhangen van de aankoopwaarde van het pand en de bestemming (wordt het je hoofdverblijfplaats of niet?) maar reken toch rond de 8,5% bijkomende kosten, inclusief je advocaatkosten.
Het goede nieuws is dat de jaarlijkse gemeentebelasting op je vastgoed meestal betrekkelijk laag is.

Sommige klanten willen met een offshore company kopen, en alhoewel het nog steeds mogelijk is wordt het sterk ontmoedigd. Je wordt jaarlijks bijkomend belast aan 3% over de waarde van het pand.

Kopen in eigen naam of via een vennootschap...

Klanten vragen regelmatig of ze het pand privé moeten kopen of via een vennootschap. Hier is niet zomaar eenduidig op te antwoorden. Veel zal bv. afhangen wat je met het pand gaat doen, ga je het bv. professioneel gebruiken dan kan de BTW soms een belangrijk aspect zijn in je beslissingsproces. Graag bekijken we met jou je specifieke casus. Over het algemeen zijn er – buiten specifieke gevallen – niet onmiddellijk voordelen om het te kopen via een vennootschap.

Best samen kopen wanneer je niet getrouwd bent?

Er is in principe geen erfrechtbelasting in Portugal tussen de familie in directe lijn (grootouders -ouders-kinderen-kleinkinderen). In alle andere gevallen is er een zegeltaks van 10%. Deze is bv. ook van toepassing tussen niet gehuwde samenwonende koppels. Dit kan een aandachtspunt zijn.
Het is ook bijzonder moeilijk in Portugal om minderjarige kinderen mee te laten kopen. Om diverse redenen zouden we dit niet aanraden. Maar u bent altijd welkom bij ons om uw erfrechtplanning in een ruimere grensoverschrijdende context te bekijken.

Gaat de bank jou lenen?

Een bank in Nederland of België zal je enkel een financiering geven als er op je panden een overwaarde is waarop men een hypotheek kan nemen. Anders kan je het vergeten. Maar het goede nieuws is dat banken in Portugal meestal wel bereid zijn een deel van je aankoop te financieren als je kan aantonen dat je een stabiel inkomen hebt in het buitenland zoals salaris of huurinkomen. Banken vragen bv. je 3 laatste loonstroken, de bankafschriften van de laatste drie maanden en je laatste belastingaangifte van je thuisland. Als je resident bent kan je meestal wel meer lenen dan als niet-resident.

Koop je ‘op plan’ dan zal zoals overal je ook in Portugal in schijven kunnen betalen naargelang de werken vorderen.

Wat als je gaat huren of verhuren in Portugal?

We maken een belangrijk onderscheid tussen zgn. huurcontracten van ‘permanente’ bewoning en huurcontracten voor vakantieverhuur. Deze laatste categorie wordt de AL, de zgn. ‘Alojamento Local’ genoemd. Eigenaars of investeerders die volgens dit systeem willen verhuren, kunnen we hierbij administratief maar ook praktisch in bijstaan.

Als het echter om ‘permanente bewoning’ (hoofdverblijfplaats) gaat dan zijn de partijen in principe vrij om de duur van het contract onderling vast te leggen.

Ook is er een verregaande liberalisering van de huurcontracten, wat wil zeggen dat een contract dat duidelijk in het voordeel van óf verhuurder óf huurder is opgesteld, daarom niet onwettig is.

Een huurcontract dient geregistreerd te worden bij Finanças door de zorg van de verhuurder. Ook hier, een niet-geregistreerd contract is daarom niet onwettig, maar daar de verhuurder hierdoor aan het betalen van belastingen op de ontvangen huur ontkomt, stelt hij wel een strafbaar feit.

De gouden raad hierbij is steeds het huurcontract door een onafhankelijk advocaat (dus niet de advocaat van de makelaar of de advocaat van de andere partij) te laten nakijken of opstellen.

Nog een korte opmerking: wanneer een huurcontract vertaald is in een andere taal, heeft de Portugese versie steeds voorrang. Helaas hebben we al meegemaakt dat de Engelse vertaling van een contract niet helemaal correct de inhoud van de Portugese versie weergeeft.

Nog een ultieme tip!

Maar misschien nog de beste tip…neem je tijd om vastgoed te kopen, word niet emotioneel en laat je gezond verstand primeren! Betaal ook nooit rechtstreeks de makelaar! Best is te werken via de “conta clientes” oftewel derdenrekening van je eigen advocaat. Een bankcheque die overhandigd wordt op het notariskantoor op het moment van ondertekening van de akte is een andere mogelijkheid.

Laat je niet verlijden om onder de tafel te betalen, dit is een misdrijf, ook in Portugal! Vraag of de makelaar een licentie heeft, vraag achter zijn AMI-nummer.

Betaal tevens nooit een makelaar om een pand (tijdelijk) “van de markt” te laten halen indien je interesse hebt.

Wonen in Portugal na pensioen

Zoals we hierboven al hebben benoemd is Portugal de ideale plek om na je pensioen te gaan wonen. Het warme klimaat, de vele zonuren en het heerlijke eten zullen je vast en zeker goed bevallen. Buiten deze voordelen heeft Portugal ook aantrekkelijke fiscale voordelen.

Als je als gepensioneerde gaat wonen in Portugal is de belasting erg voordelig. Zo betalen Portugezen namelijk geen belasting over het inkomen van rente en dividend. In een belastingverdrag tussen Nederland en Portugal is vastgesteld dat deze belasting bij Nederlanders maximaal tien procent mag zijn. Mocht je nou toevallig de Belgische, Franse of Luxemburgse nationaliteit hebben, dan krijg je in Portugal je pensioen zelfs belastingvrij! Op deze manier wilt de Portugese overheid het wonen in Portugal na pensioen aantrekkelijk maken en de economische situatie in het land bevorderen.

Wij helpen je om te gaan werken en wonen in Portugal!

Ben jij er klaar voor om te gaan wonen in Portugal? Dan helpen wij je graag bij het regelen van alle belangrijke zaken! Onze adviseurs staan klaar om je te helpen en al je vragen te beantwoorden. Wij staan je bij van A tot Z bij tijdens je emigratie naar Portugal en zorgen er samen voor dat het hele proces zonder problemen verloopt. Neem vrijblijvend contact met ons op bij vragen. Wij nemen graag je zorgen uit handen.

Neem contact op

Veelgestelde vragen over Wonen

Meer informatieNeem contact op

Als u naar Portugal komt wonen verliest u helemaal niet uw nationaliteit. Het ene staat los van het andere. U kan na 5 jaar verblijf in Portugal mogelijk de Portugese nationaliteit verwerven maar dit biedt geen voordeel voor Nederlanders of Belgen.

Meer informatie

Ja; als u zich wilt inschrijven moet u of een huurcontract hebben of eigenaar zijn van een pand waar u kan wonen.

Meer informatie

Nee, u kunt niet op land wonen. Ook niet als daar een onbewoonbaar gebouw op staat.

Meer informatie

Nee, helemaal niet. U moet een bekwaam advocaat inschakelen om te zien of het pand of eventuele verbouwingen volledig vergund zijn. Of er geen belasting- of andere schulden op het pand drukken.

Meer informatie

  1. We kunnen helpen bij het vinden van geschikt vastgoed om te kopen of te huren
  2. We assisteren bij de inschrijving in de gemeente zodat u resident wordt in Portugal bij de immigratiedienst
  3. We bekomen voor u het fiscaal interessante NHR – statuut, geldig voor 10 jaar
  4. We kunnen u aanmelden bij de publieke gezondheidszorg en kunnen u helpen als u een bijkomende private verzekering wenst
  5. We begeleiden u bij de opening van uw bankrekening
  6. We kunnen helpen met de invoer van uw wagen
  7. We begeleiden u met fiscaal u uit te schrijven uit België of Nederland
  8. We verzorgen uw jaarlijkse belastingaangifte
Meer informatie